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5月份全国房地产数据出炉 中国的楼市房价趋势如何?

摘要: 这是熊猫贝贝的第532篇原创文章:专栏内容提要:5月份房地产数据解读+楼市事件分析,有哪些重要的趋势和信号值得关注?资深地产人,凭良心写作,讲人话,结善缘,有态度。客观行文,理性看事。 还请各位读者朋友多多 ...

这是熊猫贝贝的第532篇原创文章:

专栏内容提要:5月份房地产数据解读+楼市事件分析,有哪些重要的趋势和信号值得关注?


资深地产人,凭良心写作,讲人话,结善缘,有态度。

客观行文,理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党,坚持耕耘深度专业内容

(独家内容,侵权摘抄必究,首发头条号)

[email protected],地产行业策略研究者,房地产楼市观察者,宏观经济学研究爱好者,欢迎关注。

#5月62城新房价格环比上涨 重庆领跑#

#1-5月全国商品房销售增速明显回落#


5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:网络

导读:中国楼市近期的几件具有重要影响力的事件盘点


5月以来,国际形势发生了一些新变化,国际疫情也有一些新发展,国内也面临不少新情况。这对中国国内资产价格和经济环境,带来了很多直接或者间接的影响和冲击。

端午节过去,意味着一年已经过半,而牵动无数普通中国人的房价和楼市,却依然暗流涌动,并没有完全进入平稳正常的轨道和状态。

虽然政策风向,调控氛围还有金融管制等等多元多维对房地产行业和市场已经初步完成“合围”,但是房产作为普通百姓基础生活资料叠加绝大多数普通家庭身家财富的载体惯性,依然有着巨大的力量和动能,在不同维度和层面,进行着角力。

文章的开篇,先盘点一下最近关联中国楼市和房价几个维度,具有影响力和代表意义的事件:

1、广州:一场充满黑色意味的民间“房价保卫战”打响。

6月初,广州黄埔某小区业主联名发起一封“虚假交易撤销书”,称该小区一套每平价值4万的房源,以2.8万一平的价格售出,对所有业主的核心资产造成了严重伤害。并表示如不处理,将向国家税务机关进一步投诉。



5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:网络

见过“抱团涨价”,3万的房子恨不得集体挂到10万,但低价成交被集体举报的还是头一遭。

这放到金融投资领域,还有一个专业用词,那就是是“市值管理”,对没错,就是那个叶飞爆料,在股市一度重上热搜的老鼠仓玩法。

这些持房业主为何如此敏感,如此团结?

说到底,还是对于这一轮启动于2020年下半年的房价上涨,没有什么底气吧?

2、高层多场合多角度发声:剑指高房价和炒房

虽然这些年来高层确实不断提及房价,长期给市场一种老调重弹,雷大雨小的感觉。

之前中国的调控和政策表现带来的结果是什么?“越调越涨”!

但这一次喊话的时机,却十分敏感。

稍微关注房地产的读者,都知道目前楼市政策压力巨大,中央一直在打压房价。

在6月10日举行的第十三届陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清说出了一句非常意味深长的话。

就像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。



5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:第一财经

就在他炮轰房价两天后,住建部发布社评,标题更是直接“炒房者是时候放弃幻想了”。



5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:网络

在调控,金融,监管三方合力的环境下,这样的表达颇为意味深长,耐人寻味。

本质上,是高层很接地气,没有修饰的开始公开表达对于房价问题的厌恶与反感。

特别是2021年的调控和金融对象很清晰,是中国楼市金融化和资本化的七寸关键:二手房市场。

随便想想都能明白地道理,一手房价格捆绑土地财政,是国家当主要股东的核心生意,这二手房价格炒作,套利差,赌房价,还想要国家金融托底?这不是挖国家的墙角么?

3、两集中供地新政在22城初次落地基本完成,房地产行业的盈利逻辑被彻底改写:


自2021年2月末以来,集中供地新政在22个重点城市相继落地。截至6月14日,除上海和武汉外,其余20个城市已完成了首批集中土拍,累计揽金约8912亿元。

这个近期刚刚写过文章(2021年首批集中供地新政初步落地完成,中国房地产行业逻辑被改写),在这里就不展开重复分析了。

总之,房地产行业国进民退趋势明显,民营开发商利润空间,市场规则,生意逻辑,被彻底颠覆。

值得一提的是,“不转急弯”这个形容,不仅仅是中国的货币政策,其实可以适用于中国所有经济环境关联的行业和市场,毕竟中国是国家控制资本的社会主义国家,追求的是稳定,可持续,稳健,还有低风险安全的大环境。

那么,在高层态度转向,政策金融转向,甚至于行业生意逻辑改变转向的大环境之下,中国的房价和楼市,是否也会开启“不转急弯但是坚定坚决”的转变?

接下来,就要从国家统计局于2021年6月16日正式公布的房地产相关统计数据中,去寻找答案。


以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

  • 文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。
  • 每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。


选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。


5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:网络

一、数据解读:5月份统计局官方数据出炉


2021年6月16日下午,国家统计局公布了2021年1-5月国民经济运行情况以及房地产行业数据。

先看宏观数据:

1、房地产开发投资完成情况:

1—5月份,全国房地产开发投资54318亿元,同比增长18.3%;

比2019年1—5月份增长17.9%,两年平均增长8.6%。

其中,住宅投资40750亿元,增长20.7%。



5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:统计局官网

2、商品房销售和待售情况:

1—5月份,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;

比2019年1—5月份增长19.6%,两年平均增长9.3%。

其中,住宅销售面积增长39.0%,办公楼销售面积增长10.5%,商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额70534亿元,增长52.4%;

比2019年1—5月份增长36.2%,两年平均增长16.7%。

其中,住宅销售额增长56.5%,办公楼销售额增长24.9%,商业营业用房销售额增长10.3%。


5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:统计局官网

3、房地产开发企业到位资金情况:

1—5月份,房地产开发企业到位资金81380亿元,同比增长29.9%;

比2019年1—5月份增长22.0%,两年平均增长10.5%。

其中,国内贷款10873亿元,增长1.6%;

利用外资25亿元,下降26.5%;

自筹资金22686亿元,增长12.8%;

定金及预收款31738亿元,增长62.9%;个人按揭贷款13400亿元,增长32.0%。


5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:统计局官网

4、房地产开发景气指数

5月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.17。



5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:统计局官网

宏观数据分析:

  • 首先是趋势上很明显地趋于缓和和回调,而且还是以2019年的情况进行对比。
  • 商品房依然是中国房地产投资主要集中的品类,商办物业市场需求无法刺激上游投资,中国经济恢复对于房地产经济的依赖依然很明显(商办物业需求是第三产业发展晴雨表)
  • 三道红线对于开发商单位的影响开始出现明显表现(请注意房地产开发企业到位资金情况中标注红色的资金变化情况),一方面是严控外资,一方面是自融资金占比增速。
  • 中国楼市商品房销售增速明显回落,年内行业和市场的拐点明显出现。


从宏观数据中,很明显的可以看到中国房地产经济处于一个冲高回调的阶段。


先看月度统计数据:


1、一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升,二手住宅涨幅回落


据测算,5月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月微扩0.1个百分点;

同比上涨6.0%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

其中,北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%,涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;

深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%,涨幅比上月回落0.5个百分点。



5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:统计局官网



5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:统计局官网

2、二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同,同比涨幅基本稳定


据测算,5月份,31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同;

二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和3.5%,涨幅比上月均微扩0.1个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%,涨幅比上月回落0.1个百分点;

二手住宅销售价格同比上涨2.6%,涨幅比上月微扩0.1个百分点。


月度统计数据分析:

首先是一线城市深圳的房价情况一目了然,政策和高层意志和地方资本力量的博弈结果已经出来了,不管是现实市场还是数据统计,深圳楼市和房价全面提前入冬已成定局。

然后是二线城市的数据,是一种稳定中有分化的表现,其中重庆,长三角,珠三角城市的涨幅明显,掩盖了部分省会级别城市的房价下降。南强北弱,西平东升的楼市分化进一步延续。

最后是拐点效应出现,全国各级城市楼市房价增长和成交均出现了增长环比回落的情况,市场真实购买需求的支撑出现全面下降。

值得注意的是,东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点的地位继续保持。

东部地区如浙江、福建、江苏等省份的嘉兴、泉州等城市普遍出现全市新房沽清、秒开秒罄等现象,是当前全国商品房销售的重要发力点。


小结:得益于疫情后宽松的货币政策和国家对经济环境稳定的维护,从市场端的需求持续,让2021年的楼市小阳春持续时间得到了大大的延迟,延续进入了5月份。

但是伴随着政策和高层意志对房地产经济态度的转变,房地产上游的开发商企业盈利逻辑发生了改变,这样的改变传递到市场,需要时间和周期,但是从目前的市场情况来看,调控和金融还有监管的威力已经出现,叠加正常的市场周期,中国楼市和房价即将进入稳定周期。


5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

图片来源:网络

二、几个关于中国接下来楼市和房价的判断和观点


1、总体来看,随着年中节点到来,5-6月全国商品房销售规模有望适度回升,但区域分化现象的存在仍将拖累整体增速,预计后续销售面积、金额累计增速将有所收窄。

传统6-8月都是楼市淡季,全国范围楼市和房价的小阳春也将告一段落。

2、三道红线和两集中供地,会加速房地产开发企业的洗牌和暴雷,反应到市场上面来看,在即将进入淡季的楼市,或将因为开发商回款去库存去杠杆的需求之下,出现局部和个别品牌项目的集中降价现象。

3、这一轮全国房价上涨的转折点已经出现,后续对于不同类型城市的房价,有如下的判断:

一线城市,北广上趋于稳定,并且稳健缓步保持增长,局部被炒作或过量增长的区域,或将迎来可控回调和价格震荡,下一阶段,警惕调控深化对学区房的冲击。

至于深圳,被当成了调控的示范城市,如果政策态度没有得到扭转和放松,深圳的楼市冰冻状态就不会改变,房价也完全失去了上行的想象力和支撑。特别是二手房指导价的风向不变的前提下,深圳的房价趋势其实就是政策和市场角力的方向。

二线城市,新一线城市,分为两种情况,第一种是调控已经落地,并且持续加强的城市,房价上行有压力,横盘调整必不可少,在淡季横盘也是很合理;第二种是调控尚未落地,那么房价依然在市场情绪和预期的推动下,继续保持上行,特别是经济基本面好,有人口持续输入的城市,当然,淡季上升动力减弱,这个增速会适当被放缓。

三线及以下的城市,分化进一步加大,但是总体是下行的。

什么意思?极个别经济强人口输入的小城市,长三角珠三角经济小城,拉不动整体小城市房价的上涨,比如刚刚被定义为“共同富裕示范区”的浙江,县城房价动辄2万起步司空见惯,但是增长的这些城市背后,是几百个资源枯竭,人口外流,缺乏产业的小城市房价失去支撑,特别在即将到来的年内淡季周期,下行的压力非常之大。

4、展望下半年,存量住宅市场将呈“价格平稳,两极分化”态势,核心城市群和南方高能级城市基本面稳健,人口红利对房价的支撑显著,房价增速围绕M2增速波动,而三四线城市声势浩大的棚改正在淡出历史舞台,楼市降温远未结束。

5、下半年基于中国经济结构的整体需求,调控放松,金融放水基本不存在可能性,反而各种深化调控的手段和政策持续酝酿,或将根据不同城市房价的行情陆续出台实施,其中对房价,楼市,供需还有市场情绪影响比较大的几个关键可能方向:

房产税落地,特别是针对豪宅和大面积户型的定向房产税,目前呼声和可能性最大;

教育继续深化改革剥离学区房属性;

更多热门城市二手房指导价政策出台,直接冲击二手房市场;

深化对炒房,投机,价差套利和哄抬房价的各种调控和针对瓦解的细化政策和手段出台;


“房住不炒”的大环境趋势越来越清晰,综合分析,国家一方面要稳住房价当前行情,一方面要遏制市场预期和炒作情绪,接下来短期中国大环境中的房价,很有可能面临一个长期调整,价值夯实的过程,这个过程必然痛苦,特别对于高杠杆,对房价上涨有迫切需求的群体,而拉长一点看,房产价值稳定毋庸置疑,更有可能的,是房子作为资产的流动性,会受到进一步遏制,从而形成量价双稳的理想局面。


5月份全国房地产数据出炉,接下来,中国的楼市房价趋势如何?

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三、写在最后:给购房者的几个中肯建议


文章最后,从专业角度给出几个中肯建议和观点:

1、对于刚需买房群体而言,当前所处的楼市淡季,是非常理想的买房时机;

2、很多开发商“三道红线”评审的日子日益临近,迫于压力,必然会采取逆市让利放量,加速去库存的行动,这里要特别提醒购房群体,面对资金链和基本面出现风险的房企期房,一定要保持冷静和理性客观,提高警惕。具体不点名,只需要用“房企名称+风险”做关键词随便搜索一下就知道。

3、二手房价格倒挂的城市,申购新房,摇号抽签是当前最理想的策略。

记住,新房价格是国家限价政策下的结果,某种程度上就是当地政府的“托底价格”。

4、新房价格高于二手房价格的城市,优先考虑二手房,配合当前房住不炒的环境来看,买方有一定优势。

5、远离存在组团哄抬房价的房源,房价不是业主抱团就能做什么市值管理的,更多的是市场已经出现明显的下行需求和压力所导致的。没有必要浪费时间去说服这样的群体。

6、小城市买房,特别是人口外流的城市,如果不是刚需压顶,还是放缓节奏持币观望,现在和2016年货币化棚改时代不一样了,小城市如果没有内生的经济增长,房价就是最后地方财政的救命稻草,不要用自己的身家财富去和不看好的经济基本面去玩游戏,久赌必输。

7、接下来买房的关注点不在于房价,而在于流动性,买房不管出于什么目的,首先就是要抱着最少3年,5年的长期持有打算,然后就是对现金流和杠杆维护成本的评估。

杠杆再大,只要收入能够顺利覆盖并且有盈余,那就不用担心。

怕就怕杠杆翘起来了撑不住。

买房子,特别在大城市买了房子就不要担心房价,而是要关注流动性政策,原本房产流动性就很差,如果有限制流动性的政策和环境,那购房就一定要抛弃投住融合的心态,多从自身需求出发考虑。


最后多说一句:

如果真的太过在意房价涨跌对自己买房和心态的影响,或者还抱着房价会下跌调整到自己毫无压力就能买,那还是不要关注房地产和楼市了。

和股市一样的逻辑:梦想抄底的人,永远都是被市场抄家的命。

房住不炒,趋势使然,放弃幻想,回归需求,这才是正道。


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文章郑重声明:

本文仅作为认知交流和思考分析所用,至于是否正确合理,还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导,投资有风险,都是成年人,风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年,经济波动和暗流涌动正在恢复平静,但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友,能够心志坚定,做好准备,在2021年实现迷雾冲破,快意逐浪!

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂,还请留个声音,求同存异,共同成长。


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思考,是对世界的尊重。探索,是对未来的准备。

每个人,都没有选择时代的权力,但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代,是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友,做时代的弄潮儿,做命运的主宰,做财富的主人!

仅以此文,与各位读者朋友,分享。


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关于这个话题,大家如果还有什么意见和看法,欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文,[email protected],熊猫地产观,讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代,输出一种稀缺,宝贵的经验。

这就是本人自媒体的态度和初心:不做什么大路货,通过写作分享,记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗?你觉得我的文章不稀罕吗?哈哈哈哈……

不当什么专家,也不敢大言不惭说自己高明,只想通过写作分享,心存善念,广结善缘。


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2021-6-17 17:22
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