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2021年,楼市或将成为市场最大风险

摘要: 中国房地产业经过几十年的迅猛发展,目前全国范围内的住房需求已经面临拐点(一线城市另当别论),中国房地产市值已达450亿,超过了欧盟、美国和日本的总,甚至已经超过了全球GDP总和。目前楼市存在严重的泡沫,这已 ...

中国房地产业经过几十年的迅猛发展,目前全国范围内的住房需求已经面临拐点(一线城市另当别论),中国房地产市值已达450亿,超过了欧盟、美国和日本的总,甚至已经超过了全球GDP总和。

目前楼市存在严重的泡沫,这已是不争的事实。进入2021年以来,多地楼盘烂尾频发,许多购房者预付百万房款,交房仍遥遥无期。自2020年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机。

与以往不同的是,过去烂尾楼盘往往集中在三四线城市,而今年连北京上海都出现了烂尾楼盘。据新华社报道,上海浦东新区某楼盘,因开发商母公司三盛宏业破产重整而烂尾,业主们预付了数百万首付款,何时交房却遥遥无期。

一旦楼市出现烂尾情况,解决起来将是一件令人头疼的事情,因为涉及到多方利益,短时间内很难得以解决,其中损失最大的自然是购房者了,很多人买房时都是东拼西凑才交了首付,以后每个月还需按时还月供。

楼房不能按期交付,就意味着购房者的时间和金钱都白白浪费了,而未来的维权之路则将会是漫漫无期的等待。甚至有一些受害者,因为维权无果,也没有地方住了,只能住进烂尾楼里。


2021年,楼市或将成为市场最大风险

然而,目前我国楼市风险还不仅限于烂尾楼,归结起来,2021年中国房地产还可能会出现以下风险:

1、不确定的疫情,影响到投资、融资、拿地、销售、管理;

2、限制性的房地产调控(限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限企、限摇号),影响到房企销售业绩、销售回款;

3、房企融资供应端收紧(非标的保险信托基金限制进入楼市、345的三条红线融资新规),影响到投资、拿地与土地储备、市场规模增长;

4、资金需求端收紧(商品房预售资金监管、房地产贷款5挡分类),影响到项目施工、销售回款、投资计划、资金使用情况;

5、债务到期,还债高峰期;

6、库存,区域市场供应过剩。市场结构性的影响,这是部分二、三、四、五线城市都存在的典型问题。同时,商业地产库存过高,供应过剩,部分地区土地供应过剩,而另一部分区域土地供应下降,地价上涨;

7、高地价项目上市,限价限签政策干预价格制定,还有房价上涨目标的影响;

8、人口流出,市场购买力下降。这是目前部分三、四、五线城市存在的典型问题。


2021年,楼市或将成为市场最大风险

自2020年8月以来,“三道红线”为房企戴上了紧箍咒,房企现金流造血能力面临前所未有的压力。一方面,房企融资规模增速下滑,融资成本上升,数据显示,2020年前11个月,房企境内外债券融资累计规模约11291亿元人民币,同比微张0.8%,增速较上一年同期收窄约17.4%。

另一方面,2021年房企到期债务同比增长36%,预计将达到12448亿元,历史性突破万亿大关,房企偿债压力继续攀升。

贝壳研究院发布的《数字化居住:2021年新居住展望》表示,“三道红线”融资新规对未来房企整体发债增速起到了一定的制约作用,在周期性影响下,预计未来3-5年后,房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,未来几年房企现金流将保持紧张状态。

这份报告同时指出,与2020年调查结果相比,2021年制造业贷款风险的集中度已经从行业之首下降至第二位。而建筑业与房地产的新增贷款集中度上升为首位,这主要与这两个行业的存量贷款余额占比高及房地产行业未来增长空间不足有关。

伴随着房地产企业融资风险的持续暴露,银行涉房企业贷款不良债权转让处置的步伐正在不断加快。今年6月以来,已有多家银行发布房地产企业不良债权转让公告。


2021年,楼市或将成为市场最大风险

相关报告显示,2020年国内商业银行房地产不良贷款余额显著上升,仅大型银行。股份制银行房地产不良贷款余额同比增幅就达50%,多家银行增幅超过100%,甚至有的城市商业银行增幅逾1000%。

另据东方资管公司不久前发布的一份《中国金融不良资产市场调查报告(2021)》显示,2019-2020年房地产贷款余额由4.64亿元升至5.17亿元,增幅11%。

从增幅看,国有大行、股份制银行和城商银行等各类商业银行中,多家银行房地产不良贷款同比增幅超过50%。其中,中信银行从1.19%增长到了3.35%,增幅达181.51%。

数据显示,2020年,全国共有417家房企破产。而处于高速发展状态中的中国房地产,一个显著特点就是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。

因为在房地产市场的激烈竞争中,通过举债进行扩张,在楼市繁荣期,只要敢负债、敢加杠杆,就能实现快速增长、业绩几何倍增,一飞冲天。


2021年,楼市或将成为市场最大风险

然而,房企那种依赖负债而疯狂扩张的时代已经一去不复返了,目前,国家开始下决心着手整顿房地产市场,宏观调控政策接连出台。从最初的房企融资监管,到2020年祭出“三道红线”,再到今年的房贷“两道红线”,楼市“控杠杠”的趋势有增无减。

由此可见,在国家对楼市严厉调控的大背景下,楼盘出现停工和烂尾现象实属必然,未来我国房地产调控将会常态化。因此,作为普通投资者,今后最好远离楼市。

而作为刚需购房者,如何才能在购房中避免烂尾楼呢?起码应该做到以下几点:

1、综合考察开发商实力

购房者首先需要对开发商的综合实力进行全面考察,主要是考察开发商的资质等级,开发商的资质等级可以从注册资金、开发资历等综合进行评判。

2、考察开发商的信誉


2021年,楼市或将成为市场最大风险

对于资质等级比较低的开发商来说,比如本地开发商,实力不强,资质等级只有三、四级,购房者也是可以购房的。但是需要注意开发商的口碑好信誉情况,也可以通过开发商过去所开发的楼盘,向已经入住的业主了解情况。

3、了解项目楼盘的手续

购房者在购房时,一定要注意了解清楚该楼盘的手续是否齐全,合法出售的房屋是5证齐全的,包括:建设用地规划许可证、建设工程施工证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证、国有土地使用证,这5证对于开发商来说是缺一不可的,5证不全的房子不仅可能会发生烂尾的情况,而且后期办理产权也会十分麻烦。

最后,一旦遇到烂尾,切记不要轻易断供。因为,房子可以烂尾,但银行不会因为烂尾而豁免房贷。房子烂尾,房贷还是要合同规定按时偿还,否则会被列入个人征信。

结语

总之,房地产市场,短期看金融,中期看土地,长期看人口。无论从哪个角度看,中国房地产的巅峰时期都已过去,供求关系在三四线城市已经发生逆转,所以作为普通投资者,目前再去涉足房地产投资,指望通过投资房地产获取财富,无异于火中取栗。


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2021-6-24 11:54
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