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银行停贷二手房 炒房客就此被“套牢”

摘要: 传言银行停贷二手房近日,二手房停贷的消息,犹如“高压锅煮炸弹”,直接让关心房地产的人炸锅了;如果是真的,这或将给予二手房交易的流动性“致命一击”。试问,当前房价居高不下,年轻人要是想买房,即便是凑首付 ...

传言银行停贷二手房

近日,二手房停贷的消息,犹如“高压锅煮炸弹”,直接让关心房地产的人炸锅了;如果是真的,这或将给予二手房交易的流动性“致命一击”。

试问,当前房价居高不下,年轻人要是想买房,即便是凑首付也需要到处借钱;没有银行的贷款,又有几个人能够全款买房?

如果银行停贷,这几乎是完全冻结了二手房的流动性,也是对炒房客的“末日宣判”;想卖房卖不出去,想买房的也更加买不起,买家数量将急剧减少。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

此时卖家想要将房产套现,就必须降价抛售,这样则可能引起恐慌性抛售。

买家看到房子大幅降价,则必然会加重观望的情绪,手握大把现金等待“抄底”才是硬道理。

因为中国人“追涨杀跌”的消费心理,房价大涨的时候踊跃追高;现在房价才刚开始拐头向下,他们必然不会轻易入场抄底,除非房价跌到了心理位置。

而大家对房价的心理位置,可能普遍低于现在房价的50%;因为燕郊房价已经从3万的价格,跌到了现在的1万多,价格跌去了近6成,而现在燕郊的房子依然无人问津。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

甚至是零星有燕郊的业主,已经偿还了几年的房贷,现在以“0元”的价格将房子转让过户;连几十万的首付也一齐打包赠送,条件只是继续偿还剩下的贷款,可其他人依旧不愿意;

当初价值300多万的房产,燕郊房价下跌后现在只值100多万,甚至还非常不容易脱手卖出,而银行的贷款还有200多万等待偿还,这种情况又有谁愿意去接盘呢?

此时燕郊的房子,早已资不抵债,房贷比房子当前的价值还高,根本无人接盘;被套牢的业主也只是用力“扛着”,暂时没有选择断供房贷,只是因为怕上征信而已。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

二手房流动性“堪忧”

虽然银行相关人士很快进行了辟谣:银行没有暂停或停止二手房的房贷,只是因为贷款额度紧张,导致房贷资格获取难度增大,以及部分房贷审核时间延长。

但是银行的辟谣,并没有让人们的担忧情绪得到缓解,反而让人想起了2015年的“股灾”:流动性缺失导致股票暴跌,大部分股票被砸停在地板上,“千股熔断”根本卖不出去。

如果股票没有了流动性,那就只是一串串代码和数字,并不是真正的财富。

即便是银行停贷二手房是假,但各大银行因为贷款额度有限的“限贷”却是真;现在还在想如何贷款买房的人,如何拿到房贷资格都是一个难题;


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

何况各大银行的房贷利率也从4.9%左右,普遍上涨到了5.7%左右;这就意味着30年期100万的房贷,每个月就要多还贷500元,达到5804元左右;

同时,二手房交易市场流动性的缺失,或许会引起恐慌性抛售;人人都想在房子成为真正的钢筋水泥之前,将其套现为白花花的银子。

当前的房子之所以贵,就是因为其包含了金融和居住的双重属性;如果二手房不能卖出套现,那无疑是丧失了金融属性,就此只具备居住属性,价值必然大打折扣;


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

而银行的限贷,使得二手房的流动性受到“降维打击”;所以哪怕房子价值再高,要是不能够便捷地兑换成货币,也不过是一堆的钢筋水泥。

那么问题来了,为什么银行只对二手房进行限贷,对新房却如此“偏爱”呢?

为什么新房和二手房之间,会形成价格倒挂的问题?

既然房产的流动性如此重要,为什么又要“锁死”二手房的流动性呢?


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

楼市“保大保小”的问题

二手房,自然是相对新房来说的,新房则是由各大地产商买地、盖楼、销售出来的;而绝大部分的地产商的资产负债都很高,他们向银行借了很多的钱,要卖了房子才能还钱。

如果有一天进入楼市的资金有限,房子开始不好卖了,并且开始零星出现房贷断供的现象,银行为了收回放出去的贷款,又会怎么办呢?

为了保证新房还能继续卖出去,此时的银行必然会将房贷额度倾斜用于新房;放款给二手房只能收利息,而放款给新房还可以收回房地产商的欠款,孰轻孰重一目了然。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

如果新房的房贷审批,银行能够正常放款,而二手房的申请却被限贷,这就说明:

市场上不管是刚需也好,还是炒房客也好,还在准备“接盘”的资金已经不多了;房地产交易的流动性,已经到了接近“枯竭”的地步;

所以在新房和二手房之间,必须保证其中一个有足够的流入资金,能够让其顺利交易;楼市的新房和二手房之间,就此产生了“保大保小”的问题;

保证新房的销售为“保大”,保证二手房的流动性为“保小”,看似是个两难的抉择,其实根据产生后果的严重程度,选择“保大”无论怎么样都是最正确的选择。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

“保大”,对二手房进行限贷,堵住了资金流入二手房交易市场的口子,从而锁住二手房交易的流动性;刚需必然会去购买新房,这样就有利于新房的销售。

二手房流动性缺失,让炒房客和一部分投机炒房的人,房产因此被套牢;而炒房客被套牢,在大家的观念中似乎是必然的、可以接受的,毕竟是“买定离手,输赢自负”。

如果是“保小”,新房难以卖出去,那么房地产商必然会产生一系列的坏账。

实际上,今年以来中国十大房地产公司之一的华夏幸福,债务逾期的本息金额累计达到了669.90亿;泰禾集团也同样高达431.55亿,股价较2018年的高点,双双跌去了近8成。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

而房地产商和银行绑定得如此的紧密,银行每放出去的3块钱贷款中,就有1块钱流入了房地产,以至于银行和房地产几乎是“荣辱与共”,两个人穿同一条裤子的共生关系。

要是新房卖不出去,这或许就会引起房地产商的债务违约,债务违约传导给银行,就会形成大量的坏账,进而金融就会产生系统性风险,这是谁也不敢想象的后果。

这样解析一下,我们似乎就很容易理解,为什么银行要对二手房进行“限贷”,毫不犹豫地选择了“保大”,从而被动地放弃“保小”了;


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

炒房客:为梦想窒息

新开的楼盘,由于在开盘时政策规定的“销售价格”,显著低于周边小区二手房的价格,这就形成了“价格倒挂”的情形;

甚至去年深圳某一楼盘开售,新房与周边同面积、同户型的房子价格相差好几百万之巨,真正地“买到即赚到”;以至于产生了“排队摇号”、“天价喝茶费”、“一夜清盘”等奇葩现象。

火爆的楼市让新房的销售十分迅速,许多人买房子如同抢菜市场抢菜的大妈一样,下手慢一步则悔之晚矣;但现在看来,真的是买到就赚到了么?

请“演员”营造楼盘火爆的氛围,新房与二手房形成价格倒挂,从而引起所谓刚需的“抢购”;房地产商不光是“饥饿营销”的大师,更是“心理战”的高手。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

房地产商将部分新房让利出售,但部分房子过户后,会有3年或5年的锁定期,即便炒房客现在还“浮盈”几百万又如何?如果不能及时变现,只不过都是“镜花水月”罢了。

随着二手房的流动性被锁死,原本打算“炒房”赚点快钱的人,最后却变成了房东;这部分浮盈也没有机会变现为现金,而等到3年5年之后,房价会怎么样,或许谁也不知道。

而到了那时,那些炒房客、投机买房的人才会明白,为了一个“镜花水月”的账面浮盈;许多人如同被贾老板忽悠得“为梦想窒息”一样,搭上了自己的首付和银行贷款,最终将自己套了进去,成为楼市泡沫的“接盘侠”。


二手房限贷,楼市面临“保大保小”的问题,炒房客就此被“套牢”

结语:财富是自己认知的变现

一个人的财富靠投机获得,自然也会因为投机而清零,如果一个人的认知和其财富不匹配,那么就算他有千万家财,也终究不过是帮人代持而已。

因为在现实生活中,总有无数种收割“韭菜”的套路,无论你站着还是躺着,总有一种套路适合你,一茬接一茬地收割那些认知不到位的人。


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本文作者
2021-7-2 10:06
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