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下半年开始 楼市迎来转折时刻 二手房的金融属性正逐渐消失

摘要: 有的商品具有双重属性:商品属性和金融属性,所谓商品属性,就是商品本身的使用价值,任何商品都有它的使用价值,这些是商品存在的意义;而金融属性则体现在商品的资产属性,可以给人们带来使用价值以外的价值,主要 ...

有的商品具有双重属性:商品属性和金融属性,所谓商品属性,就是商品本身的使用价值,任何商品都有它的使用价值,这些是商品存在的意义;而金融属性则体现在商品的资产属性,可以给人们带来使用价值以外的价值,主要体现在资产方面。

而房子就是具有典型的双重属性的商品,首先房子的居住属性就是房子的商品属性,这也是房子最本质的属性;与此同时房子还具有很强的金融属性,因为房子不仅仅能给购房者提供居住场所,同时也是购房者名下的资产,并且在房价上涨的年代,房子的资产价值也在不断提升,能给购房者带来一定的财富提升。


下半年开始,楼市迎来转折时刻,二手房的金融属性正逐渐消失

房子作为商品不仅具有金融属性,同时还具有很强的金融属性,之所以说房子的金融属性很强,主要出于两个原因:首先过去房价大涨的环境让房子具有很大的升值空间,持有房产的人就可以依靠房子实现财富增值;然后就是房子的流动性比较强,购房者购买了房子之后不用担心房子卖不出去,这就意味着房子的变现能力比较强。

基于这两个原因,房子拥有很强的金融属性,很多投资客也都非常喜欢投资房产,即使是刚需购房者,在买房的时候基本上也会考虑房子的升值问题。确实过去房子具有很强的金融属性成就了很多人,很多投资房产的人,都通过房子实现了财富自由,那些早买房的刚需购房者,虽然没有通过买卖房产实现财富自由,但是至少自己名下的房产获得了大幅升值。

不过随着楼市环境的改变,房子的金融属性正在发生改变,首先是房价走势与过去不同了,过去房价基本上是普遍上涨,并且房价的涨幅也很大,而现在虽然房价也有一定的涨幅,但是房价涨幅已经收窄很多,并且从局部楼市来看,房价走势也出现了分化趋势。从房价层面来看,房子的升值空间已经收窄很多,并且在楼市分化的背景下,部分房子不仅不会升值,还有可能会发生贬值。


下半年开始,楼市迎来转折时刻,二手房的金融属性正逐渐消失

上文中提到的,房子具有金融属性的重要原因之一就是房价普涨大涨的环境,如今房价普涨大涨的环境已经消失,也就意味着房子的金融属性正在逐渐减弱。不过虽然房子的金融属性正在逐渐减弱,但是很多人还是很看重房子的金融属性。

只是从今年下半年开始,楼市开始真正迎来转折,二手房的金融属性正在逐渐消失。

长期以来,人们心目中房子都是最好的投资品,即使是房价逐渐收窄的时候,很多人也把房子当做抵抗通货膨胀的重要资产,相信房子的保值能力。只是从今年下半年开始,楼市就要发生转折了,因为随着住房贷款政策的收紧,现在二手房贷款的难度已经越来越高。

相信很多人都听说了二手房停贷的消息,虽然国家并没有出台任何关于二手房停贷的政策,但是因为上半年国家收紧了房贷政策,导致现在很多银行贷款额度不足,在贷款额度不足的情况下,只能优先将贷款给新房,以保证新房市场不出问题。

上半年国家出台了房地产贷款集中度管理的制度,这一政策给房地产贷款提出了2个上限,分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款占比上限,正是因为现在银行个人住房贷款余额有国家规定的上限,因此才会出现贷款额度不足的情况。


下半年开始,楼市迎来转折时刻,二手房的金融属性正逐渐消失

有人可能会产生疑问,为什么在贷款额度不足的情况下,房地产贷款要优先提供给新房而不是二手房呢?主要有以下2个原因:

首先新房的背后是房企,新房的销售情况决定了房企的发展,如果新房卖不出去的话,将会影响房企的正常发展,甚至有可能会导致房企破产。房企破产对于社会的负面影响过大,对于房地产行业发展的影响也很大,因此必须要保证新房的正常销售。

然后现在国家一直坚持房住不炒的调控政策,收紧二手房房贷刚好可以打击炒房囤房,让二手房难以出售,同时有可能留出更多的房贷额度给新房,可以说是一举两得。

二手房贷款收紧之后,对于二手房的打击非常大,在如今高房价的背景下,房子的总价非常高,大多数家庭都不可能全款买房,必须要通过向银行贷款才能买房。因此如果二手房房贷收紧,二手房将会变得难以出售,二手房的流动性将会大幅减弱。

过去我们认为房子金融属性非常强的原因是房价持续上涨和房子的流动性比较强,近几年在国家的大力调控之下,房价大涨的趋势已经消失,在房价逐渐平稳的时代,房子的金融属性本身就会逐渐减弱。而今二手房房贷的收紧使得二手房变得更难转手,可以说二手房的金融属性正在逐渐消失,虽然二手房的金融属性不会完全消失,但是未来的二手房,金融属性已经非常弱了,二手房将会回归真正的居住属性。


下半年开始,楼市迎来转折时刻,二手房的金融属性正逐渐消失

随着二手房金融属性逐渐消失,面临压力最大的就是那些持有多套房子的投资客,因为他们手中拥有多套房子,而房子本身的持有成本非常高,他们愿意承受房子巨大的持有成本就是为了等待房子能变现的那一天,不过一旦二手房的金融属性逐渐减弱,二手房出售的难度会大幅升高,这些囤房者可能会面临房子无人接盘的问题,即使炒房客愿意降低房子的售价,也有刚需愿意接手这套房子,但是如果银行贷款额度比较紧张,不贷款给二手房的话,即使买卖双都有意向,房子同样卖不出去。

总而言之,一方面是房价逐渐平稳,另一方面是房贷政策收紧,可以说二手房的金融属性正在消失。未来二手房的升值空间收窄,同时能够流动性逐渐减弱,变得难以转手。


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本文作者
2021-7-15 09:59
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