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杠杆让很多人迈入中产 也让很多中产陷入困局

摘要: |@81大白话今日头条第370篇原创文章大潮退下,谁在裸泳呢?01一套房产,可以让一个人成为名义上的中产。但问题的实质是,这样的中产究竟有多大的抗风险能力呢?有些事情其实很魔幻,当房价依然是一种上涨的状态,当 ...


杠杆让很多人迈入中产,也让很多中产陷入困局

大潮退下,谁在裸泳呢?

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一套房产,可以让一个人成为名义上的中产。但问题的实质是,这样的中产究竟有多大的抗风险能力呢?

有些事情其实很魔幻,当房价依然是一种上涨的状态,当政策还是鼓励房地产的发展,一切都是一片欣欣向荣。但当预期出现变化,一个很重要的问题就会凸显出来,这些手中的所谓资产,究竟是不是资产?如果不是,那就是负债,一个身背负债的中产,究竟能不能称之为中产呢?

政策一变,有多少人会因为之前大幅度地提高杠杆率,而掉进中产阶级陷阱之中呢?

这个问题的答案,可能会在接下来的不长时间内就会出现。

这次楼市调控周期从去年下半年开始,到了现在已经一年有余了,从目前的形势来看,并没有短时间发生逆转的可能性,而这一次的调控周期一个很大的亮点就是,对于二手房的房贷发放出现了限制。

这一点,很多人认为是对于刚需人群的错杀,但实际上呢?对于房产拥有者的影响可能会更大吧。

深圳由于二手房指导价跟房贷挂钩,二手房成交量断崖式下滑,7月份已经下降到2000多套的交易水平,而去年同期的数据是13000套以上,从数据上看,交易的冷淡,对于房东来说,压力可不是一般的大。

而同样是热点城市的杭州,5月到7月的二手房成交量分别是9013套、8000套、6314套,8月前三周颓势加剧,全月预计大概率跌倒6000套以下,同比下降大约在40%。4月到8月,杭州二手房市场成交量“腰斩”,上一次月成交量跌破6000套还是在三年前。


杠杆让很多人迈入中产,也让很多中产陷入困局

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就拿这两个城市来说,这每一套房产的背后可能就是一个中产,当然正如刚刚说的那样,这些所谓的中产,他们背后的负债又是多少呢?

如果楼市还是延续之前的轨迹,那么受益于人口流入、房价上涨,他们中大多数人最终会“上岸”,成为真正意义上的中产阶级。但杠杆始终是一把双刃剑,这把双刃剑的另一面正在显现出其威力,让泡沫之下的财富梦想开始出现幻灭的迹象。

一个没有资金支持的房价,是不具备任何意义的。如果大家都能用自有资金买得起房子,那么楼市也没有什么泡沫可言。也正是因为房子从其真正用途上升到创造财富的层次,所以杠杆大幅的介入就成为了水到渠成的事情。这也是笔者在之前的文章中反复提到的一个观点,目前的楼市,其实就是杠杆市。

如果杠杆被抽掉,那么楼市会发生什么呢?

从另一个角度看待这个问题,如果房子只是住的功能,那么房产随着时间的推移是要发生贬值的,这种情况下购房人动用杠杆的意愿会非常低,除非贷款可以得到实实在在的优惠,否则就要符合能力所及的逻辑。当所有购房者都要大幅度动用杠杆买房的时候,其实意义就已经变了, 除了住以外,如果没有可观的回报,这几乎是不可能成立的。

所以,大家要清楚的一点就是,目前负债率的大幅度上升,其实就是因为楼市可以给到购房者大幅度的财富回报。如果这种回报不能够兑现,那么杠杆的使用率一定是要受到影响的。

从这一点看,资金端目前的收缩行为,其实就是先一步对冲这种可能性。但金融系统的收缩,其实也起到了打破楼市原有运行规律的效果,那么接下来,那些靠杠杆撑起来的中产们,要考虑的一个最重要的问题就是,如何在自身高负债的情况下,应对财产可能会出现的缩水。


杠杆让很多人迈入中产,也让很多中产陷入困局

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其实这些中产很多都不是真正意义上的炒房客,他们的初衷是跟上楼市的上涨趋势,实现财富的大幅度升值,而杠杆的介入,可以实现自身资金短缺无法上车的问题,以及放大收益的效果。

这些逻辑,在楼市呈上涨趋势时是完全说得通的,所以才会出现大部分人利用提高负债率的方式参与投资房产的现象。而这一现象其实也给了真正炒房客绝好的机会。真正乘势而为的人其实是他们,而那些中产们是一种被他们牵着鼻子走的状态。

所以,从理论上来讲,当形势发生逆转时,最先跑掉的一定是那些炒房客。因为这些通过高负债率成为中产的人们,大多数都是后知后觉的,他们更愿意相信楼市目前所面临的情况只是暂时的,一切都会好起来的。

也许他们想的可能是对的,但随着调控周期的不断延长,有越来越多的中产会因为负债的原因掉入这个资产陷阱中,当这一情况形成趋势后,所谓的预期就会随之发生转变,当预期开始出现动摇时,恐慌行为就会出现,这种情况下,即使未来楼市会恢复原有趋势,但究竟有多少人能拿着资产挺到那一天呢?

这个逻辑其实和股市是很相似的。每次股市到了阶段性的高点,最终这些股票其实大部分都落在了散户手中,而迎接他们的是股市的自由落体。

当然楼市和股市有很大的区别,一个最重要的区别就是流动性 ,楼市遇到危机时,房子可不是想卖就能卖出去的,当然把房子留在手中等待趋势变化也是一种选择。不过,这里又涉及到另一个重要的区别,那就是同样是投资,但股市用的大部分都是自由资金,而楼市用的大部分是杠杆。杠杆代表的是负债,在高负债和财富收缩的承压下,情况可能会大不相同。

目前的楼市,其实就是处在这种胶着之中,如果政策上没有出现转向,那么近一两年进入楼市进行房产投资的人们,可能就会处在崩溃的边缘,因为一个现实是,用杠杆进行投资,收益是被放大的,同时损失也是成倍叠加的。

二手房市场的风雨飘摇,是之前楼市很少发生的,而资金的收缩,可能会把楼市的投资逻辑带到另一个轨道上去。

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2021-8-28 14:01
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