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恒大期房能不能买?假如烂尾了还需要接着还银行房贷吗?

摘要: 在今年开始,关于恒大的传闻不断。终于在八月三十一日恒大披露了上半年的报表。在其中显示恒大已经抛出了多项资产,合计达到166亿元,而且房地产开发业务亏损41亿元,这个亏损的来源就是从去年开始的网上卖房,以及 ...

在今年开始,关于恒大的传闻不断。终于在八月三十一日恒大披露了上半年的报表。在其中显示恒大已经抛出了多项资产,合计达到166亿元,而且房地产开发业务亏损41亿元,这个亏损的来源就是从去年开始的网上卖房,以及持续多次的推出特大优惠措施而造成的。那么可以说,现在恒大的购房用户最担心的就是恒大无法实现交房的承诺,造成烂尾楼。


贷款买了恒大期房,假设烂尾了,还需要接着还银行房贷吗?

当然恒大在半年报中也披露,已经在房产介入中出现了延迟支付供货商和工程款的情况,导致了部分相关房地产项目的评估,目前正在协调争取复工。但是如果恒,大无法改善自身现金流,那么很有可能项目停工会持续拖延下去,造成实质性的烂尾楼,而这是我国预售房制度中最担心出现的一种最坏的情况。

因为我国房地产销售,现在执行的基本都是预售房制度。除了重庆海口等几个城市,要求必须现房销售,其他地区在房地产商地基完成、主体开工之后,基本就可以分批进行预售。一手期房有时候价格相对比较优惠,而恒大在这两年的促销中给予的一手期房优惠更加大,所以购房者还是非常多的。


贷款买了恒大期房,假设烂尾了,还需要接着还银行房贷吗?

但是容易出现买新房时的最大隐忧,那就是楼盘没有达到交房标准,购房者无法入住,同时还无法办理房本。也就是说烂尾了,但是购房首付款已经支付,购房贷款手续也已经完成,而且银行已经将贷款通过受托支付交给了房地产开发商。那么此时购房者怎么办?新房无法入住,打官司时间又特别漫长,而且用处也不是很大。但是之前已经申请了银行抵押按揭贷款,那还必须得按月给银行还款。此时可不可以认为房地产商违约了?所以自己的每月供楼贷款暂时不用归还了呢?

其实购房者的这种想法可以理解,但在法律上并不可行。因为这是件事情,互相虽然有关联,但是法律上是截然分开。购房者同房地产开发商之间是房屋买卖,涉及到的是买卖纠纷;而购房者同银行之间是借款与贷款者的关系,涉及到的是金融贷款的守约。所以对于银行来说,不管抵押的楼盘是否烂尾,签订的房产按揭抵押合同是同买房人签订的,之间的债权债务关系是银行和买房人形成,所以买房人即使在房屋烂尾之后,也必须按月缴纳按揭款。如果购房人拒绝还款,银行会将借款人的逾期还款信息登入借款人的人行征信系统,同时未来也会向法院起诉,追讨剩余本金和利息。


贷款买了恒大期房,假设烂尾了,还需要接着还银行房贷吗?

那么有的购房人想到,因为是用房屋作为抵押的,要么将房产交给银行,由银行进行处置,自己不管了,可不可以?其实也不是好主意。即使面对那些有房产证的贷款房,对于银行来说,未来法院诉讼胜利后,由法院收回房屋,然后申请法院进行拍卖。但是一般拍卖所得都比房屋的实际市场价值要低一些,如果拍卖所得款不足以偿还银行的本剩余本息,那么借款人还必须将差额进行补齐。针对预售房那更加不可以了,因为抵押房产本身还没有办理产权证,在一定程度上银行也不肯收啊。借款人和银行都将受到损失。

那如何破局,解决购房者的问题呢?所以在恒大的公告中也提到了这一点,目前在政府的协调支持下,恒大正在同那些供货商和建筑承包商洽谈,争取将项目复工如期交房。这是唯一一个解决的方法。未来长久解决之道只有一条,逐步推广现房销售制度,不再售卖期房。现在重庆和海南多地都在试点,要求房地产项目没有达到交付使用,是不准收办理售卖手续。必须楼盘达到验收标准,通过验收之后才能销售。那么此时银行也才能配套提供房屋抵押按揭贷款,购房人也就没了这个风险,而且在买房时也可以得到直观的感受。


贷款买了恒大期房,假设烂尾了,还需要接着还银行房贷吗?

其实原本对于期房销售收取的资金,包括银行给购房人按揭抵押贷款筹集来的资金,是有着一些资金管理的专门规定,这些售楼款都必须设立专项账户,进行专项使用。也就是说这些资金必须用在这栋楼盘的建设之中,不能挪作其他开支。但是由于房地产企业风险的联动性,尤其是房地产企业的资金高杠杆,有时候这种监管相对比较脆弱。

例如房地产企业可能在多元化经营方面出现了一些风险,例如此次恒大所暴露出来的一些事情,引发了现金流出现紧张,导致房地产公司也被顺带着出现风险,最终造成债权人封锁银行账号,冻结公司股权,以及采取一切法律允许的资产保全措施。那么很有可能就会冻结楼盘账户上的专项资金,引发项目楼盘的烂尾楼风险。

要将房地产行业回归成一个实体行业,而不是对金融杠杆行业,其实就是要从拿地开始就努力降杠杆,同样在售楼之时更要努力降杠杆,现房销售将是降杠杆的重要一环。此次恒大的中报出来之后,而且恒大也组织了各地方高管,签署了各个在建楼盘的“保交楼军令状”。可以预见恒大后续的风险不大了,不会引发购房人烂尾的大风险,但是有些楼盘的延期交付是无法改变的。#恒大举行“保交楼”军令状签署大会#


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本文作者
2021-9-2 09:52
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